Fase 1 · Preparazione, prima ancora di cercare
Questa fase si fa una volta sola e serve per tutte le aste a cui parteciperai. Farla adesso significa che, quando troverai l'immobile giusto, potrai concentrarti su quello.
- Attivare la PEC e la firma digitale, e provarle entrambe su un documento qualunque
- Verificare con la banca se finanzia acquisti all'asta, e a quali condizioni
- Richiedere la pre-delibera del mutuo, se ti serve
- Definire il budget massimo comprensivo di tutte le spese, non il prezzo di aggiudicazione
- Decidere le zone e la tipologia, e impostare un modo di essere avvisato dei nuovi lotti
Fase 2 · Analisi del lotto
Da fare appena un lotto ti interessa, non appena hai deciso di offrire: alcune di queste voci richiedono giorni di attesa che l'asta non ti concede.
- Leggere la perizia per intero, in particolare diritto e quota, occupazione, urbanistica e gravami
- Leggere l'avviso di vendita per intero: cauzione, termini, rilancio minimo, modalità di gara
- Verificare la data del sopralluogo del perito
- Prenotare la visita dal portale, subito
- Chiedere al delegato gli allegati della perizia che non sono pubblicati online
- Telefonare all'amministratore di condominio: arretrati aggiornati e lavori deliberati
- Se ci sono difformità, farne stimare il costo a un tecnico
- Se compaiono le parole che devono farti fermare, consultare un legale
- Calcolare il costo totale con la formula del capitolo otto
- Guardare gli esiti delle vendite simili nella zona
Fase 3 · La visita
Non è un sopralluogo emotivo: è una verifica tecnica. Stai per presentare un'offerta irrevocabile su un bene venduto senza garanzia per vizi.
- Portare la perizia stampata e confrontarla riga per riga con ciò che vedi
- Fotografare tutto, compresi i contatori e i punti critici segnalati dal perito
- Verificare gli impianti: quadro elettrico, rubinetti, caldaia, tracce di umidità
- Controllare la corrispondenza fra la planimetria e lo stato reale: tramezzi, aperture, bagni
- Guardare le parti comuni: facciata, tetto, scale, ascensore
- Chiedere al custode chi occupa l'immobile e quante richieste di visita ha ricevuto
Fase 4 · L'offerta
- Ricalcolare la cauzione sul prezzo che offri e sulla percentuale richiesta dall'avviso
- Versare la cauzione per prima, con anticipo sui tempi di valuta: gli estremi del versamento servono nell'offerta
- Aprire il modulo «Offerta telematica» del Ministero, dalla scheda del lotto o dal sito del gestore indicato nell'avviso
- Compilare l'offerta e rileggere ogni campo confrontandolo con i documenti
- Indicare il termine massimo consentito per il saldo
- Firmare l'offerta dentro il modulo: scarichi il documento, lo firmi digitalmente e lo ricarichi
- Pagare il bollo da 16 €, che il modulo propone alla fine
- Inviare via PEC il file prodotto dal modulo, senza aprirlo né rinominarlo, almeno un giorno prima del termine
- Conservare tutte le ricevute
Fase 5 · La gara
- Avere scritto il budget massimo prima che la gara cominci
- Controllare la PEC: le credenziali per la gara arrivano lì, almeno mezz'ora prima dell'inizio
- Collegarsi al sito del gestore con ampio anticipo rispetto alla chiusura prevista
- Tenere conto del prolungamento automatico: la gara può durare più del previsto
- Rispettare il budget. Se viene superato, fermarsi
Nota
Una gara persa costa il tempo che hai speso a prepararla, e quel tempo non è sprecato: la prossima analisi ti costerà molto meno, perché ormai sai leggere una perizia.
Fase 6 · Dopo l'aggiudicazione
- Segnare in calendario la scadenza, contata dal giorno dell'aggiudicazione
- Chiedere il verbale al delegato via PEC
- Se hai un mutuo, portare il verbale in banca il giorno stesso
- Chiedere al delegato la quantificazione esatta delle spese e le modalità di versamento
- Comunicare i requisiti prima casa, se li hai
- Versare saldo e spese entro il termine, e trasmettere le contabili
- Se l'immobile è occupato, presentare la richiesta di liberazione contestualmente al saldo
- Attendere il decreto di trasferimento
- Presentare l'eventuale sanatoria entro 120 giorni dal decreto
- Volturare le utenze e, se prima casa, trasferire la residenza entro diciotto mesi
Quanto ci vuole, in tutto
Dalla prima ricerca alle chiavi in mano, un percorso senza complicazioni si misura in mesi. Con un mutuo e un immobile occupato può arrivare oltre l'anno. Non è un percorso adatto a chi deve traslocare a una data fissa.
È invece adatto a chi può aspettare, e la ragione è nei numeri di questa guida: il prezzo può scendere a ogni tentativo andato deserto, e chi ha tempo può permettersi di lasciar passare un'asta cara.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.