L'apertura delle buste
All'ora stabilita il professionista delegato apre le offerte pervenute. Da qui la strada si biforca a seconda di quante ne sono arrivate.
Più offerte valide
Si apre la gara fra gli offerenti. Si parte dall'offerta più alta fra quelle pervenute e si rilancia, per importi non inferiori al rilancio minimo indicato nell'avviso.
Una sola offerta valida
Non c'è gara, e nella maggior parte dei casi il lotto viene aggiudicato a chi ha offerto. Ma non sempre: è qui che si trovano le due eccezioni di questo capitolo.
Nessuna offerta valida
L'asta va deserta. Il giudice fisserà un nuovo tentativo, verosimilmente a prezzo ribassato.
Prima eccezione: il giudice può non aggiudicare
Se sei l'unico offerente e hai offerto almeno il prezzo base, il lotto è tuo. Se invece hai offerto meno del prezzo base (cosa perfettamente lecita, fino al limite del 75%), l'aggiudicazione non è automatica.
Cosa dice la norma
Art. 572 c.p.c.: quando il prezzo offerto è inferiore a quello stabilito nell'ordinanza in misura non superiore a un quarto, il giudice può far luogo alla vendita se ritiene che non vi sia seria possibilità di ricavare un prezzo superiore con una nuova vendita, e se non sono state presentate istanze di assegnazione.
Detto altrimenti: l'offerta al 75% è ammissibile, ma non è esigibile. Il giudice valuta se rimettere il bene in vendita possa fruttare di più, e in quel caso può rifiutare. È una valutazione discrezionale, e dipende da quanti tentativi sono già andati deserti, da quanto interesse ha suscitato il lotto, dallo stato della procedura.
Come si usa questa informazione
Non serve a scoraggiare l'offerta al minimo, che resta spesso la mossa giusta. Serve a non costruirci sopra un piano rigido: se il lotto è al primo tentativo e non è mai stato ribassato, un'offerta al 75% può non essere accolta, e vale la pena mettere in conto che l'esito possa essere un rinvio invece di una casa.
Seconda eccezione: l'istanza di assegnazione
È il meccanismo meno conosciuto fra quelli che possono togliere il lotto a chi ha offerto, e vale la pena spiegarlo per intero perché raramente viene raccontato a chi partecipa per la prima volta.
Un creditore della procedura può chiedere che l'immobile, invece di essere venduto, venga assegnato a lui (o a un terzo che indica) a un prezzo che non sia inferiore alle spese di esecuzione e ai crediti privilegiati anteriori al suo, e comunque non inferiore al prezzo base. La richiesta va depositata fino a dieci giorni prima della vendita.
Cosa dice la norma
Artt. 588 e 589 c.p.c.: l'istanza di assegnazione prevale sull'offerta d'acquisto salvo che l'offerta sia pari o superiore al prezzo base. Chi ha offerto sotto il prezzo base, in presenza di un'istanza, non si aggiudica il bene.
La conseguenza pratica è netta e va conosciuta prima, non dopo: offrire al 75% massimizza lo sconto e ti espone a entrambe le eccezioni di questo capitolo; offrire al prezzo base le chiude tutte e due. Non è un consiglio a offrire di più (nella maggioranza dei casi non c'è alcuna istanza e il minimo funziona benissimo): è la ragione per cui, su un immobile che ti interessa davvero e che è al primo tentativo, la differenza fra il 75% e il 100% merita di essere pesata contro il rischio di perderlo.
Attenzione
L'esistenza di un'istanza di assegnazione non è pubblicata insieme all'avviso e non è prevedibile dall'esterno. Può essere più probabile dove il creditore è una banca con un credito capiente rispetto al valore del bene, e dove il prezzo è sceso parecchio.
La gara in pratica: credenziali, rilanci e cauzione
Nelle vendite telematiche non si rimanda niente via PEC. L'offerta che hai spedito vale come tuo primo prezzo, e la gara si svolge sul sito del gestore della vendita indicato nell'avviso.
Ricevi le credenziali
Almeno trenta minuti prima dell'inizio, il gestore manda alla PEC da cui hai spedito l'offerta le credenziali o il codice personale per entrare nella gara. Controlla la casella per tempo.
Entri nella gara dal sito del gestore
Con quelle credenziali accedi alla tua area riservata. Lì vedi in ogni momento l'offerta più alta, il rilancio minimo e quanto tempo resta. Gli altri offerenti di solito compaiono con un nome in codice, non con il loro nome.
Rilanci dal sito
Inserisci l'importo e confermi. Ogni rilancio deve superare l'offerta più alta almeno del rilancio minimo scritto nell'avviso.
Il ritmo dipende dalla modalità scritta nell'avviso. Nella gara asincrona i rilanci restano aperti per giorni e ti colleghi quando vuoi: il sito mostra sempre l'offerta più alta e l'ora di chiusura, e alcuni gestori mandano un avviso quando la tua offerta viene superata. Nella sincrona si rilancia in diretta, entro un tempo massimo fra un rilancio e l'altro fissato dall'avviso, a volte di un solo minuto. Nella mista chi è in sala rilancia a voce davanti al delegato, che inserisce le offerte nel sistema, e chi è collegato le vede come tutte le altre. Nelle vendite solo in presenza tutto avviene in sala, a voce.
La cauzione non si aumenta quando rilanci
La cauzione si versa una volta sola, con l'offerta, ed è calcolata sul prezzo scritto nell'offerta. Rilanciare non richiede di integrarla, salvo che l'avviso dica diversamente, e non serve versarla sul massimo che pensi di raggiungere. Se ti aggiudichi il bene, la cauzione resta alla procedura come acconto e al saldo versi la differenza; se non vinci, ti viene restituita, di norma sul conto da cui è partito il bonifico.
La gara, se ci sono più offerte
La base della gara è l'offerta più alta fra quelle pervenute (art. 573 c.p.c.), e da lì si rilancia. Ogni rilancio dev'essere almeno pari al rilancio minimo indicato nell'avviso. Chi fa l'ultimo rilancio senza che nessuno risponda si aggiudica il bene, in via definitiva.
Il prolungamento automatico
Nelle gare asincrone c'è un meccanismo che va compreso prima: un rilancio presentato nei minuti finali sposta in avanti la chiusura, tipicamente di un intervallo pari a quello previsto dall'avviso, e può farlo ripetutamente. Finché qualcuno rilancia, la gara non chiude.
Serve a impedire la tattica del rilancio all'ultimo secondo, che funziona su altri tipi di asta online e qui semplicemente non funziona: chi rilancia per ultimo regala all'avversario un altro intervallo pieno per rispondere. La conseguenza operativa è che una gara può prolungarsi ben oltre l'orario previsto, e che bisogna essere disponibili, non solo collegati.
Il budget si decide prima
È l'unico consiglio di questo capitolo che vale per tutti. Prima che la gara cominci, scrivi il numero massimo che sei disposto a pagare, comprensivo di imposte, compenso del delegato, arretrati e lavori, cioè il costo totale del capitolo sui costi, non il prezzo di aggiudicazione. Poi rispettalo.
Perdere una gara non è un errore
L'errore è pagare troppo. Una gara persa costa il tempo speso a prepararla; una gara vinta oltre il proprio limite costa la differenza, per vent'anni di rate. Gli immobili all'asta sono decine di migliaia e ne vengono pubblicati di nuovi ogni settimana: il prossimo esiste già.
Subito dopo l'aggiudicazione
L'aggiudicazione è definitiva: nessuno può presentare offerte in aumento. Da quel momento parte il conto alla rovescia per il saldo: dal giorno dell'aggiudicazione, non dal verbale che arriverà giorni dopo. È l'argomento del capitolo dieci, e la distinzione fra quelle due date è la cosa più costosa in tutta questa guida.
Se invece non ti sei aggiudicato il bene, la cauzione ti viene restituita integralmente, nei tempi tecnici della procedura.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.