Chi può partecipare
Chiunque, con una sola eccezione: il debitore non può comprare il proprio immobile (art. 579 c.p.c.). Non servono requisiti di reddito, di residenza, di cittadinanza o di qualifica professionale. Si può partecipare come persona fisica, come coppia, come società tramite il legale rappresentante, o tramite un procuratore.
Nota
Chi è coniugato deve indicare il regime patrimoniale, e non è una formalità: in comunione dei beni l'immobile si acquista per intero alla comunione anche se l'offerta è di uno solo dei due. Se l'intenzione è comprare in via personale, la dichiarazione va fatta correttamente in offerta.
Cosa serve, e quando procurarselo
| Cosa | Note |
|---|---|
| Casella PEC | Intestata all'offerente. Costo annuo modesto, attivabile online |
| Firma digitale | Intestata all'offerente. Ha una scadenza: verifica che sia valida. Se non ne hai una, esiste anche in versione monouso, attivabile online con lo SPID |
| Documento e codice fiscale | I dati devono corrispondere esattamente ai documenti |
| Bollo digitale da 16 € | Si paga online, alla fine della compilazione dell'offerta |
| Cauzione | Di solito un bonifico, da fare prima di compilare l'offerta: servono gli estremi del versamento, e i tempi di accredito vanno calcolati in anticipo |
PEC e firma vanno provate prima, non il giorno dell'offerta
Attivale con almeno una o due settimane di anticipo e fai una prova completa: firma un documento qualsiasi e spediscilo via PEC a te stesso. Una firma scaduta, un certificato non riconosciuto o una PEC che non è ancora operativa scoperti il giorno del termine significano non partecipare. Non c'è una procedura d'emergenza.
Una precisazione sui costi, perché viene raccontata male: PEC e firma digitale sono una dotazione durevole, che serve per anni e per qualunque cosa. Se non ti aggiudichi l'immobile, partecipare a un'asta ti costa solo il bollo da 16 €: la cauzione non è una spesa, ti viene restituita per intero.
Come si attivano PEC e firma digitale
La PEC si attiva online presso uno dei gestori accreditati dall'Agenzia per l'Italia Digitale, che ne pubblica l'elenco. Scegli il gestore, inserisci i tuoi dati e carichi un documento d'identità: di solito la casella è operativa in giornata e costa pochi euro l'anno. Dev'essere intestata a te, perché è la casella da cui spedisci l'offerta e quella su cui il gestore della vendita ti manderà le credenziali per la gara.
La firma digitale la rilasciano i prestatori di servizi fiduciari qualificati, anche loro in un elenco dell'AgID. Prima di rilasciarla devono identificarti: di persona, in videochiamata oppure con SPID o carta d'identità elettronica. Esiste in tre forme, e per un'asta vanno bene tutte e tre.
- Su dispositivo
- Una smart card o una chiavetta USB, con un software di firma sul computer. Costa qualche decina di euro, di solito vale tre anni e la usi per qualunque documento.
- Remota
- Il certificato resta presso il prestatore e firmi dal computer o dal telefono confermando con un codice. Stessa durata, nessun dispositivo da tenere con sé.
- Monouso
- Si attiva con SPID o carta d'identità elettronica per firmare un solo documento, entro un tempo breve. Costa pochi euro, ma se devi rifare l'offerta ne serve un'altra.
Il modulo dell'offerta ti fa scaricare il documento da firmare e poi ricaricarlo firmato, quindi la forma conta meno del sapere usarla. Chi partecipa a una sola asta può cavarsela con la monouso; chi pensa di offrire più volte spende meno con una firma su dispositivo o remota.
Cosa deve contenere l'offerta
Il modulo del portale guida la compilazione, ma la responsabilità dei dati è di chi offre. Le voci sono queste.
- Nome, cognome, data e luogo di nascita, codice fiscale
- Residenza, domicilio e indirizzo PEC
- Stato civile e, se coniugato, il regime patrimoniale
- Recapiti telefonici e di posta elettronica
- Identificazione del bene: tribunale, numero di procedura, numero di lotto, dati catastali
- Il prezzo offerto, non inferiore all'offerta minima
- Il termine entro cui verserai il saldo
- L'importo della cauzione e gli estremi del versamento
- La dichiarazione di aver preso visione della perizia e delle condizioni di vendita
Sul termine di saldo, indica sempre il massimo consentito
È il campo in cui si perdono più soldi, e l'errore è controintuitivo: è l'offerente a indicare il termine, entro il massimo fissato dal giudice. Chi scrive novanta giorni dove poteva scriverne centoventi ha trenta giorni in meno per far erogare un mutuo, e il termine è perentorio. Non si proroga per nessun motivo, nemmeno per un ritardo della banca. Se scade e non hai pagato, perdi la cauzione e puoi dover pagare anche la differenza, se la vendita successiva realizza meno (art. 587 c.p.c.).
Come si deposita
Versa la cauzione
Alle coordinate e con la causale indicate nell'avviso, di solito con un bonifico. Fallo per primo: l'offerta chiede gli estremi del versamento, e un bonifico ordinario impiega giorni lavorativi ad arrivare.
Apri il modulo «Offerta telematica»
È il modulo web del Ministero della Giustizia, e lo raggiungi dalla scheda del lotto, sul portale o sul sito del gestore della vendita indicato nell'avviso.
Compila l'offerta
Dati dell'offerente, prezzo, termine per il saldo, estremi della cauzione. Verifica ogni campo confrontandolo con il documento d'identità e con l'avviso, poi rileggilo una seconda volta.
Firma l'offerta dentro il modulo
Il modulo ti fa scaricare il documento, lo firmi digitalmente e lo ricarichi. Poi conferma l'offerta.
Paga il bollo digitale da 16 €
Il modulo lo propone alla fine della compilazione.
Invia il file dell'offerta via PEC
Il modulo produce un unico file, del tipo
offerta_xxxxxxxxxx.zip.p7m. Va spedito dalla tua PEC all'indirizzo del Ministerooffertapvp.dgsia@giustiziacert.it, così com'è: non aprirlo, non rinominarlo e non firmarlo di nuovo, perché qualunque modifica lo invalida.
Tutto questo vale per le vendite telematiche, che sono la grande maggioranza. Una parte delle vendite si svolge ancora solo in presenza: lì l'offerta è su carta, in busta chiusa, da depositare presso lo studio del professionista delegato entro il termine. Quale dei due casi vale per il tuo lotto lo dice l'avviso di vendita.
«Ricevuta», non «inviata»
Il termine indicato nell'avviso è l'ora entro cui l'offerta dev'essere ricevuta. Una PEC che parte a ridosso della scadenza e arriva un minuto dopo è irricevibile. Invia con almeno ventiquattro ore di anticipo: non c'è alcun vantaggio nell'aspettare, l'offerta resta segreta comunque.
Cosa succede dopo, dalle credenziali ai rilanci: La gara in pratica.
I cinque errori che escludono
L'offerta telematica è un atto formale: un solo difetto la rende inammissibile, senza preavviso e senza possibilità di correzione. Sono sempre gli stessi cinque.
| Errore | Come si evita |
|---|---|
| Cauzione insufficiente | Ricalcolala sul prezzo che offri tu e sulla percentuale richiesta dall'avviso, che può superare il 10% |
| PEC arrivata fuori termine | Spedisci con un giorno di anticipo |
| Firma digitale scaduta o non valida | Provala giorni prima su un documento qualsiasi |
| Dati anagrafici non corrispondenti | Copiali dal documento, carattere per carattere. Un codice fiscale troncato è un'esclusione |
| Dichiarazione di presa visione mancante | È un campo obbligatorio: verifica di averlo compilato |
Nota
La cauzione di un'offerta esclusa viene restituita: l'esclusione costa l'asta, non i soldi. Ma l'asta era quella, e il prossimo tentativo sullo stesso immobile, se ci sarà, è fra mesi.
Partecipare tramite un procuratore
Se non puoi o non vuoi occuparti della gara in prima persona, puoi conferire una procura speciale notarile a un avvocato, che presenterà l'offerta e parteciperà alla gara con la propria firma digitale e la propria PEC. Tu non devi essere collegato.
La procura indica i tuoi dati, quelli del procuratore, la procedura e il lotto e, clausola da non trascurare, l'importo massimo dei rilanci. Se il procuratore si aggiudica il bene, l'acquisto è intestato a te.
Il procuratore conviene soprattutto quando la gara è sincrona e non puoi garantirti di essere disponibile per tutta la sessione, oppure quando l'importo in gioco è tale che un errore formale avrebbe conseguenze sproporzionate.
C'è poi una forma che solo un avvocato può usare: l'offerta per persona da nominare (art. 579 c.p.c.). L'avvocato offre senza dire per chi, e se si aggiudica il bene deve dichiarare il nome dell'acquirente entro tre giorni, depositando il mandato (art. 583 c.p.c.). Serve a chi preferisce non comparire fino all'aggiudicazione.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.