I due prezzi
- Prezzo base
- Il valore da cui parte la vendita, fissato dal giudice sulla stima del perito. Non è il valore di mercato e non è il prezzo che pagherai.
- Offerta minima
- La cifra più bassa che il tribunale può accettare. Di norma è il 75% del prezzo base: sotto quella soglia l'offerta è inefficace.
Cosa dice la norma
Art. 571 c.p.c.: l'offerta è inefficace se inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito nell'ordinanza. Da qui il 75%, che troverai indicato in ogni avviso come «offerta minima».
È l'offerta minima il numero da cui ragionare, non il prezzo base. Un immobile con prezzo base 88.000 € è alla portata di chi ha un budget di 70.000, perché l'offerta minima è 66.000. Chi filtra le ricerche sul prezzo base si preclude una parte considerevole del mercato senza accorgersene: è la ragione per cui, nel nostro prodotto, il filtro di prezzo e la cifra in evidenza su ogni scheda sono l'offerta minima.
La cauzione si calcola su quanto offri tu
Non sul prezzo base. Se offri 66.000 €, la cauzione minima è 6.600 €, non il 10% degli 88.000. E se l'avviso richiede una percentuale superiore al minimo di legge, vale quella. Verificalo sull'avviso, ogni volta.
Come funzionano i ribassi
Se nessuno presenta un'offerta valida, l'asta va deserta. Il giudice può allora fissare un nuovo tentativo a un prezzo più basso, entro limiti che la legge stabilisce.
Cosa dice la norma
Art. 591 c.p.c.: il giudice può fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto, e dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà. La riduzione è una facoltà, non un automatismo: il giudice può anche disporre condizioni diverse.
Va letta con attenzione: il limite della metà scatta dopo che il quarto tentativo è andato deserto, non a partire dal quarto. È una distinzione che si trova riportata male con una certa frequenza, e che sposta di un intero giro le aspettative di chi sta aspettando che un lotto scenda.
| Tentativo | Prezzo base | Offerta minima | Sotto il primo prezzo |
|---|---|---|---|
| 1º | 120.000 € | 90.000 € | — |
| 2º | 90.000 € | 67.500 € | −25% |
| 3º | 67.500 € | 50.625 € | −44% |
| 4º | 50.625 € | 37.969 € | −58% |
L'effetto composto è la ragione per cui i numeri delle aste sembrano irreali: bastano tre ribassi del quarto perché l'offerta minima scenda a meno del 40% del prezzo di partenza. Quanto spesso succeda però non è materia di aneddoti, e l'abbiamo misurato.
39,1%
dei lotti è già passato per più di un'asta
25,0%
è il ribasso mediano fra il primo prezzo base e quello attuale, sui lotti che sono stati ribassati
Il 25,0% mediano non è una coincidenza: è il quarto dell'art. 591 che ricompare nei dati. La norma prevede un tetto, e nella pratica il tetto è anche la misura applicata più spesso.
Conviene aspettare il prossimo ribasso?
È la domanda che si fa chiunque trovi un immobile interessante ma un po' caro. Non ha una risposta generale, ma ha due termini precisi che vale la pena mettere in fila.
- Se aspetti e nessuno offre, il prossimo tentativo costerà fino a un quarto in meno. È il caso favorevole, ed è tutt'altro che raro
- Se aspetti e qualcun altro offre, il lotto è andato. Non c'è un secondo giro sullo stesso immobile: chi si aggiudica, si aggiudica in via definitiva
- Nel frattempo passano mesi. Fra un tentativo e il successivo intercorre tipicamente qualche mese, durante i quali l'immobile invecchia e, se è occupato, continua a esserlo
Il modo sbagliato di leggere un lotto molto ribassato
Un immobile al quarto tentativo è economico per una ragione, e la ragione conta più dello sconto. A volte è ottima: una zona che nessuno cerca, un lotto che non è stato visto. A volte è nella perizia: un abuso non sanabile, un'occupazione complicata, una quota indivisa. Il prezzo non distingue fra i due casi. La perizia sì.
Perché non diciamo mai «si parte da»
Le cifre più basse che si vedono negli elenchi sono reali e sono corrette, e quasi mai descrivono una casa. Sono quote indivise, nude proprietà con usufruttuari giovani, lastrici solari, porzioni di corte, pertinenze vendute separatamente.
46.200 €
è l'offerta minima mediana
La distanza fra il minimo e la mediana è l'intera questione. Citare il minimo di una zona come prezzo di ingresso è vero e fuorviante allo stesso tempo: è il numero che risponde alla domanda sbagliata. La mediana risponde a quella giusta (quanto costa, tipicamente, un lotto qui) ed è il motivo per cui le nostre pagine di città non riportano mai un «a partire da».
Lo sconto vero non si legge nell'annuncio
Il ribasso rispetto al primo prezzo base è un numero certo, verificabile e disponibile. Non è però lo sconto rispetto al mercato, che è la cosa che interessa davvero, e che richiede tre passaggi che l'annuncio non fa per te.
Aggiornare la stima del perito
Se la perizia ha qualche anno, il valore che riporta non è quello di oggi. Va confrontato con i prezzi correnti della zona.
Sommare tutti i costi, non solo il prezzo
Imposte, compenso del delegato, decreto, arretrati condominiali, sanatorie, lavori. Il capitolo sui costi contiene la formula completa.
Sottrarre ciò che compri in meno
Una quota non è un immobile intero, una nuda proprietà non è la piena proprietà, un immobile occupato non è disponibile.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.