Leggere la perizia di un'asta

Sul mercato libero nessun venditore ti consegna un documento tecnico di quaranta pagine che elenca i difetti di ciò che ti sta vendendo. All'asta sì, ed è redatto da un professionista nominato dal giudice che non lavora per nessuna delle due parti. È il maggiore vantaggio informativo di questo mercato, e viene sprecato con regolarità.

Il motivo per cui viene sprecato non è la pigrizia: è che la perizia risponde alle domande del giudice, nell'ordine in cui servono al giudice, e le informazioni che decidono un acquisto sono distribuite su tutto il documento, spesso in una subordinata. La frase che ti costerà ottomila euro è quasi sempre una riga in mezzo a un paragrafo tecnico.

Quello che segue è l'elenco dei fatti che vale la pena estrarre da ogni perizia, raggruppati per tema. Sono diciassette. Non sono un riassunto della perizia: sono le cose che, cambiando, cambiano quanto sei disposto a offrire.

Le prime pagine identificano il bene: indirizzo, dati catastali, confini, descrizione generale. Sembra la parte noiosa ed è la parte da cui dipende tutto il resto, perché un lotto può contenere più beni (un appartamento e un garage, o tre unità dello stesso stabile), e ciò che stai comprando è il lotto, non ciò che hai visto nella fotografia.

• Verifica che foglio, particella e subalterno corrispondano a quanto scritto nell'avviso
• Conta le unità comprese nel lotto e controlla che ci siano tutte le pertinenze che dai per scontate: il posto auto molto spesso è un lotto a parte
• Controlla la sezione catastale dove esiste: nei comuni che ne hanno, fa parte dell'identificativo e due particelle con lo stesso numero in sezioni diverse sono beni diversi

Due fatti che vanno letti insieme e che, da soli, spiegano quasi tutti i prezzi apparentemente incredibili che si vedono negli annunci.

Diritto venduto

Piena proprietà, oppure nuda proprietà (compri l'immobile ma non puoi abitarlo finché vive l'usufruttuario), usufrutto, o diritto di superficie. Solo il primo caso è ciò che una persona normalmente intende per «comprare casa».

Quota venduta

Che frazione del bene è in vendita. Molto spesso non è l'intero: si vendono quote indivise (un mezzo, un terzo, un centesimo) perché il debitore era comproprietario e il pignoramento colpisce solo la sua parte.

È il motivo per cui in questa guida non troverai mai la frase «si parte da», seguita dal prezzo più basso in circolazione. Il prezzo più basso del catalogo, nel momento in cui scriviamo, è di un euro, e descrive qualcosa che nessuno chiamerebbe una casa.

Il perito indica le superfici per destinazione (abitazione, balcone, cantina, box, terreno) e applica a ciascuna un coefficiente per arrivare alla superficie commerciale, che è quella su cui si costruisce la stima. Non è la superficie che cammini.

Un balcone conta per una frazione, una cantina per un'altra, un sottotetto non abitabile per un'altra ancora. Fra superficie commerciale e superficie effettivamente calpestabile la differenza è regolarmente a due cifre percentuali. Quando confronti il prezzo al metro quadro con quelli della zona, assicurati di confrontare la stessa grandezza: è l'errore più diffuso e uno dei più costosi.

Chi vive nell'immobile, a che titolo, e chi si occuperà di farlo uscire. Sono due fatti distinti e vanno cercati entrambi.

Il secondo fatto è chi esegue la liberazione. Se se ne occupa il custode, hai a disposizione la procedura semplificata della quale parliamo nel capitolo dedicato. Se invece l'ordinanza pone la liberazione a carico dell'aggiudicatario, quella è una voce di costo e di tempo che ricade interamente su di te, e va messa nel conto prima di offrire.

Il perito verifica se l'immobile corrisponde ai titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire) e se la planimetria depositata in catasto corrisponde allo stato reale. È la sezione in cui si nascondono le somme più grandi, e quella in cui il linguaggio tecnico è più facile da fraintendere.

Regolare

Nessuna difformità rilevata. È la situazione che non richiede altro.

Difformità sanabili

L'abuso può essere regolarizzato pagando oneri e sanzioni: l'opera resta dov'è e diventa legittima. Il perito di solito quantifica il costo. Se non lo fa, chiedi a un tecnico locale prima di offrire.

Difformità non sanabili ma ripristinabili

L'abuso non si può regolarizzare: lo stato dei luoghi va riportato a quello autorizzato. A volte significa demolire ciò che è stato aggiunto, a volte ricostruire ciò che è stato tolto, come un muro abbattuto. Il costo dipende da cosa va rimesso a posto: da poche migliaia di euro per un tramezzo a cifre molto alte per un ampliamento.

Difformità non sanabili

Il caso peggiore: ordine di demolizione, opere non legittimabili, agibilità non ottenibile.

La conformità catastale è un fatto separato e va letta accanto a questa. Una difformità catastale minore (un tramezzo spostato, una porta murata) si risolve con un aggiornamento della planimetria e costa poche centinaia di euro. Una difformità rilevante è un'altra cosa: cambia la superficie, il numero di vani o la categoria, e quindi la rendita, e quindi le imposte che pagherai su tutto.

Cosa resta attaccato all'immobile dopo che l'hai comprato. Qui c'è una buona notizia strutturale, e va detta chiaramente perché è uno dei motivi per cui comprare all'asta è più sicuro di quanto si creda.

Quello che non si cancella è tutto il resto, ed è qui che va concentrata l'attenzione: servitù di passaggio, elettrodotto o veduta; un usufrutto o un diritto di abitazione di un terzo; oneri reali; usi civici; una domanda giudiziale trascritta prima del pignoramento.

Accanto ai gravami, la perizia indica i vincoli: paesaggistico, che condiziona gli interventi esterni ma non l'uso ordinario; storico-artistico, che comporta autorizzazione per ogni intervento e un diritto di prelazione dello Stato; eventuali prelazioni di altri soggetti.

Infine la provenienza: come il debitore aveva acquistato l'immobile. Un acquisto ordinario non pone problemi. Una provenienza per successione richiede che nel ventennio la catena delle trascrizioni sia continua: un punto tecnico che affrontiamo nel capitolo sui casi particolari e che nella grande maggioranza dei casi è già stato risolto dalla procedura.

Il perito descrive lo stato dell'immobile e la conformità degli impianti. Sulla seconda voce va calibrata un'aspettativa: la risposta più frequente e più onesta è che la conformità non è stata accertata. Le perizie contengono spesso una formula pressoché standard che rinvia la verifica all'acquirente, perché il perito non ha modo di collaudare un impianto durante un sopralluogo.

Tradotto in soldi: se compri un immobile non recente e la perizia non dice nulla di preciso sugli impianti, mettili nel preventivo. Un adeguamento elettrico e idraulico su un appartamento medio può costare decine di migliaia di euro, e non è una sorpresa: è la voce che manca.

La perizia riporta gli arretrati alla data in cui è stata redatta. Il numero che ti interessa però non è quel totale storico: è la parte che ricadrà su di te, e la legge la delimita in modo preciso.

Due precisazioni che fanno la differenza. La prima: il numero in perizia è quasi sempre vecchio, e nel frattempo il debito è cresciuto: l'amministratore ha il dato aggiornato. La seconda riguarda i lavori straordinari, che seguono una regola diversa: contano rispetto al momento in cui l'assemblea li ha deliberati, non a quando vengono pagati. Una delibera anteriore al tuo acquisto per un rifacimento della facciata è una cifra che va cercata prima di offrire, e che non compare in nessun documento della procedura.

L'ultima parte della perizia contiene la stima del valore di mercato, dalla quale il perito sottrae eventuali decurtazioni: per lo stato di occupazione, per le difformità, per lo stato di conservazione. Il prezzo base della prima asta si costruisce su questo numero.

La domanda da porsi non è se la stima sia giusta, ma di quando è. Fra il sopralluogo del perito e l'asta che stai guardando possono essere passati anni, e in quegli anni sono cambiati sia il mercato sia l'immobile. Una valutazione di quattro anni fa non descrive il valore di oggi, e usarla come termine di paragone rende i lotti più vecchi, cioè quelli più ribassati, sistematicamente più attraenti di quanto siano.

Se hai poco tempo e vuoi una prima scrematura, cerca queste parole nel documento. Nessuna di esse significa «non comprare»; tutte significano «non decidere da solo».