Il Portale delle Vendite Pubbliche
Il PVP è il portale del Ministero della Giustizia su cui, per legge, ogni avviso di vendita deve essere pubblicato (ne parliamo per esteso in Portale delle Vendite Pubbliche: cos'è e cosa non dice). Non è un sito fra i tanti: è la pubblicazione. Se una vendita non è lì, c'è un problema di pubblicità che può riflettersi sulla validità della vendita stessa.
Cosa dice la norma
Art. 490 c.p.c.: l'avviso va inserito sul portale del Ministero almeno quarantacinque giorni prima della vendita, per gli immobili e per i beni registrati sopra i 25.000 €. La pubblicazione sui quotidiani, un tempo obbligatoria, è oggi facoltativa; quella sul portale no.
I quarantacinque giorni sono il minimo: spesso l'avviso esce mesi prima. Ma quando un lotto ti interessa conviene partire subito, perché prima dell'asta devi leggere la perizia, prenotare e fare la visita, sentire l'amministratore, ottenere una pre-delibera dalla banca se ti serve un mutuo, e preparare l'offerta. Chi si accorge di un lotto a due settimane dall'asta di solito non riesce a fare tutto.
Sul portale si prenota anche la visita, come abbiamo visto nel capitolo precedente, e si consultano gli esiti delle vendite già celebrate, per quelle di cui il portale li pubblica, che è il modo più concreto di farsi un'idea di quanto si paga davvero nella zona che ti interessa.
Gli altri siti
Accanto al portale ministeriale esistono numerosi siti privati autorizzati, su cui i tribunali pubblicano gli stessi avvisi: portali nazionali, siti degli Istituti Vendite Giudiziarie, portali regionali. Un lotto compare tipicamente su diversi di essi contemporaneamente, con la stessa perizia e lo stesso avviso.
Hanno un'utilità concreta (l'interfaccia di ricerca è spesso più comoda, e alcuni pubblicano fotografie che sul portale non compaiono), ma restano una copia. Se un dato lì non coincide con l'avviso, vale l'avviso.
Nota
La conseguenza pratica per chi cerca è meno ovvia di quanto sembri: lo stesso immobile ti si presenterà più volte, con schede diverse, e distinguere «tre annunci» da «tre immobili» richiede di confrontare tribunale, numero di procedura e numero di lotto. Sono i tre dati che identificano univocamente un lotto, e conviene annotarli sempre.
Quello che l'annuncio non dice
Qui sta il vero problema della ricerca, e vale la pena documentarlo con numeri invece che con impressioni. Abbiamo misurato i campi degli annunci pubblicati sul portale per l'intero insieme dei lotti la cui asta deve ancora tenersi.
54,9%
degli annunci non dichiara chi occupa l'immobile
Chi occupa l'immobile è il fatto che più di ogni altro cambia cosa significa comprarlo: se potrai entrarci in due mesi o in dieci, se dovrai avviare una liberazione, se c'è un inquilino con un contratto che sarai tenuto a rispettare. Su più della metà degli annunci quel campo è vuoto.
60,1%
degli annunci non pubblica la superficie
75,2%
dei lotti non ha nemmeno una fotografia allegata
Nessuno di questi numeri è un'accusa al portale: il PVP serve a pubblicare gli avvisi, ed è quello che fa. Ma spiega perché un metodo di ricerca basato sullo scorrere gli annunci non funziona. Le informazioni ci sono quasi sempre: sono nella perizia allegata, che è un PDF di decine di pagine per ogni lotto, e che nessuno apre per cinquanta lotti alla volta.
L'avviso di vendita, voce per voce
L'avviso è il documento che contiene le regole di quella vendita. Non le regole generali delle aste: quelle di quel lotto, quel giorno. Ogni voce va letta, perché ognuna può discostarsi da ciò che ti aspetti.
| Voce | Perché conta |
|---|---|
| Prezzo base e offerta minima | L'offerta minima è la cifra da cui puoi davvero partire, ed è tipicamente il 75% del prezzo base |
| Cauzione | Il minimo di legge è il 10% di quanto offri, ma l'avviso può chiedere il 20% o più |
| Termine di presentazione delle offerte | Data e ora entro cui l'offerta dev'essere ricevuta, non spedita |
| Termine per il saldo | Fino a 120 giorni. È perentorio, e da qui dipende se il mutuo fa in tempo |
| Rilancio minimo | L'importo minimo di ogni rilancio in caso di gara |
| Modalità della gara | Asincrona, sincrona, mista o in presenza: cambia come devi organizzarti |
| Gestore della vendita telematica | Il portale su cui va depositata l'offerta. Non è sempre lo stesso |
| Spese a carico dell'aggiudicatario | Alcune ordinanze specificano voci che altrove restano sulla procedura |
L'avviso prevale sulla perizia
Se la perizia dice una cosa e l'avviso ne dice un'altra (sulla cauzione, sui termini, su cosa è compreso nel lotto), vale l'avviso. La perizia descrive l'immobile; l'avviso stabilisce le condizioni della vendita. Chi prepara l'offerta sui dati della perizia perché li ha letti per primi rischia una cauzione insufficiente, che è causa di esclusione.
Guardare come sono andate le altre
Un esercizio che quasi nessuno fa e che vale più di molte letture: prima di offrire, guarda gli esiti delle vendite già celebrate nella tua zona, per immobili paragonabili. Il portale li pubblica per una parte delle vendite.
Serve a rispondere alle due domande su cui altrimenti si tira a indovinare: a che prezzo si aggiudicano davvero gli immobili qui, quando l'esito è pubblicato, e quanta concorrenza c'è. Un'ora passata così ricalibra le aspettative meglio di qualsiasi regola generale, e in particolare corregge l'idea che il prezzo di aggiudicazione somigli all'offerta minima: dove c'è concorrenza, non ci somiglia affatto. Oggi questo confronto va fatto a mano, lotto per lotto, sul portale: stiamo lavorando per portare gli esiti delle vendite già concluse dentro AstaPratica, accanto ai lotti della stessa zona.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.