Perché non è un mutuo come gli altri
Su un acquisto ordinario la data del rogito si concorda: se la banca ha bisogno di due settimane in più, si sposta l'appuntamento dal notaio. All'asta questa possibilità non esiste. Il termine per il saldo è fissato dal giudice, è perentorio, e nessun ritardo, nemmeno uno interamente imputabile alla banca, lo proroga.
| Mutuo ordinario | Mutuo per asta | |
|---|---|---|
| Perizia | La incarica la banca | C'è già quella del CTU, da cui la banca può partire |
| Quando si sa la data del pagamento | Si concorda | È fissata dal giudice al momento dell'aggiudicazione |
| Documento che avvia la pratica | Il preliminare | Il verbale di aggiudicazione |
| Dove si iscrive l'ipoteca | Al rogito | Sul decreto di trasferimento |
| Se i tempi si allungano | Si sposta il rogito | Si perde la cauzione, e si può dover pagare la differenza |
La pre-delibera, che è il vero consiglio di questo capitolo
La pre-delibera è una valutazione preliminare con cui la banca, esaminata la tua situazione reddituale e patrimoniale, conferma in via non vincolante fino a quale importo potrebbe finanziarti. Si ottiene prima di partecipare a qualsiasi asta.
Serve a spostare fuori dal termine dei centoventi giorni la parte più lenta e più imprevedibile dell'istruttoria, quella sul richiedente. Dopo l'aggiudicazione resta da valutare l'immobile, e quella parte è già mezza fatta, perché la perizia del CTU esiste e la banca può partire da lì.
Partecipare contando su un mutuo non ancora istruito è il modo più concreto di perdere la cauzione
Non perché le banche siano lente, ma perché una istruttoria avviata da zero il giorno dopo l'aggiudicazione consuma quasi tutto il tempo disponibile, e non lascia margine per la richiesta di un documento in più. Il margine, in questa procedura, non esiste per definizione: la scadenza è fissa.
Una seconda ragione, meno drammatica ma altrettanto concreta: non tutte le banche finanziano gli acquisti all'asta, e fra quelle che lo fanno le condizioni variano. Scoprirlo dopo aver trovato l'immobile giusto significa ricominciare la ricerca dell'istituto con l'orologio già partito. Va chiarito prima di iniziare a cercare casa, non dopo. L'ABI ha concordato con molti tribunali una procedura apposta per questi mutui, in cui il contratto si firma insieme al decreto di trasferimento: quando parli con una banca chiedi se vi aderisce, ricordando che anche banche fuori da quell'iniziativa possono finanziare un acquisto all'asta.
La corsa contro il termine
Vale la pena vedere la sequenza per intero, perché è l'unico modo di capire quanto sia stretta anche nel caso favorevole. Prendiamo un termine di centoventi giorni, il massimo consentito.
Giorno 0: aggiudicazione
Il termine parte da qui. Non dal verbale, non dalla comunicazione: da oggi.
Giorni 10-15: arriva il verbale
Chiedilo al delegato via PEC appena possibile, invece di aspettare che arrivi.
Il giorno stesso: il verbale va in banca
È il documento che avvia la pratica. Ogni giorno di attesa qui è un giorno perso alla fine.
Istruttoria e delibera definitiva
Con la pre-delibera si misura in settimane. Senza, si misura in mesi.
Firma ed erogazione
La banca eroga a ridosso del pagamento, con modalità concordate con il delegato: il codice prevede espressamente il saldo pagato con un mutuo garantito da ipoteca sullo stesso immobile (art. 585 c.p.c.).
Versamento del saldo, entro il giorno 120
Insieme alle spese. Poi si attende il decreto.
Attenzione
Nell'offerta indica sempre il termine massimo consentito. È l'offerente a scriverlo, ed è l'unica leva gratuita che hai su tutta questa sequenza: trenta giorni in più non costano nulla e possono essere esattamente quelli che servono.
Quanto finanziano, e su cosa
Le banche finanziano una percentuale del prezzo di aggiudicazione, non del valore di mercato: il fatto di aver comprato bene non aumenta l'importo finanziabile. La quota non coperta va disponibile, in aggiunta alle imposte e alle altre spese.
Un punto che confonde spesso: la cauzione già versata non è un costo aggiuntivo, viene imputata al prezzo. La liquidità che devi avere è la differenza fra il prezzo e il mutuo, più tutte le voci del capitolo sui costi, che il mutuo tipicamente non copre.
Il creditore fondiario
Se il mutuo originario del debitore era fondiario (e la maggior parte dei mutui immobiliari lo è), la banca creditrice può chiedere che una parte del prezzo le sia versata direttamente, prima della distribuzione (art. 41 T.U.B.). È una modalità di pagamento, non un costo in più: il delegato ti indicherà come procedere.
Comprare senza mutuo
Se hai la liquidità, tutta questa complessità sparisce: versi il saldo e le spese entro il termine e aspetti il decreto. È il motivo per cui, sui lotti di valore contenuto, chi compra in contanti è avvantaggiato: non perché offra di più, ma perché non ha alcun rischio di esecuzione.
Se il mutuo ti serve, la conclusione operativa di questo capitolo è una sola: pre-delibera prima di cercare, termine massimo nell'offerta, verbale in banca il giorno stesso. Fatte queste tre cose, il rischio si riduce a poco.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.