Se non ti aggiudichi il bene
Vale la pena partire da qui, perché è la parte che scoraggia più persone di quante dovrebbe. La cauzione viene restituita integralmente. Il costo effettivo di aver partecipato e non aver vinto è il bollo da 16 €.
PEC e firma digitale sono una spesa reale, ma sono una dotazione: si attivano una volta e servono per anni, per qualunque asta e per molte altre cose. Non sono un costo della singola asta.
Le imposte
Nella quasi totalità delle vendite giudiziarie il venditore è un privato e l'acquisto sconta l'imposta di registro, più le imposte ipotecaria e catastale. Le aliquote sono le stesse del mercato libero.
| Imposta | Prima casa | Altri casi |
|---|---|---|
| Registro | 2% | 9% |
| Ipotecaria | 50 € fissi | 50 € fissi |
| Catastale | 50 € fissi | 50 € fissi |
Ipotecaria e catastale sono fisse, non proporzionali
Da oltre dieci anni, sui trasferimenti soggetti a imposta di registro proporzionale, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 € ciascuna, con o senza agevolazione prima casa. Si trovano ancora in circolazione tabelle che indicano il 2% e l'1% per la seconda casa: sono anteriori alla riforma del 2014 e sovrastimano il conto di parecchie migliaia di euro.
La base imponibile, e il prezzo-valore
Nelle vendite in sede di espropriazione forzata la base imponibile è, in via ordinaria, il prezzo di aggiudicazione. Per gli immobili a uso abitativo acquistati da una persona fisica è però utilizzabile il sistema del prezzo-valore, che sposta la base imponibile sulla rendita catastale rivalutata.
Su un immobile ribassato più volte le due basi possono divergere in entrambe le direzioni, quindi non esiste una regola universale su quale convenga: va calcolato. Il punto da ricordare è che il prezzo-valore va richiesto, non si applica da solo, e la richiesta va fatta nei modi e nei tempi che il delegato indica.
Quando invece si paga l'IVA
Se l'esecutato è un'impresa e la cessione rientra fra quelle imponibili (tipicamente un'impresa costruttrice o di ripristino entro i termini di legge), l'operazione sconta l'IVA, e imposta di registro, ipotecaria e catastale diventano fisse. È una situazione minoritaria ma non rara nei lotti commerciali e industriali, e cambia il conto in modo sostanziale: va verificata sull'avviso o chiesta al delegato prima di offrire.
L'agevolazione prima casa
Si applica anche agli acquisti all'asta, alle stesse condizioni del mercato libero: l'immobile non deve rientrare nelle categorie di lusso, devi trasferire la residenza nel comune entro diciotto mesi, e non devi essere titolare di altri diritti su un'abitazione nello stesso comune né di un'altra prima casa acquistata con l'agevolazione.
La richiesta va formulata nei modi indicati dal delegato affinché il decreto ne dia atto. È il risparmio singolo più consistente disponibile in tutta questa guida.
L'agevolazione under 36 non c'è più
L'esenzione da registro, ipotecaria e catastale per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 € è chiusa alle nuove richieste dal 31 dicembre 2023, con un regime transitorio esaurito a fine 2024, e non è stata rinnovata. L'esenzione non è stata prorogata: chi imposta il proprio budget su quel presupposto si trova scoperto di alcune migliaia di euro. Resta invece operativo il Fondo di garanzia Consap, che è un'altra cosa: riguarda l'accesso al mutuo, non le imposte.
Il compenso del professionista delegato
È una spesa certa e prevedibile. Il compenso del delegato è stabilito da un decreto ministeriale, ed è articolato in fasi; a carico dell'aggiudicatario è metà della fase di trasferimento, oltre al rimborso forfettario delle spese generali, ai contributi previdenziali e all'IVA, più le spese effettivamente sostenute per registrazione, trascrizione e voltura.
Cosa dice la norma
DM 227/2015, aggiornato dal DM 104/2021. Prevede anche un tetto: compenso e spese generali insieme non possono superare il 40% del prezzo di aggiudicazione, soglia che diventa rilevante solo sui lotti di valore molto basso.
In pratica, sui valori tipici di un immobile residenziale, l'importo varia per scaglioni di prezzo. Non stimarla: chiedila. Il delegato quantifica su richiesta l'importo esatto per quella procedura, ed è una delle domande da fargli prima di offrire, non dopo.
Le altre voci
| Voce | Quando si applica |
|---|---|
| Registrazione e trascrizione del decreto | Sempre. Poche centinaia di euro |
| Spese condominiali arretrate | Anno in corso e precedente, per gli anni di gestione (art. 63 disp. att. c.c.) |
| Lavori straordinari deliberati | Se l'assemblea li ha deliberati prima del tuo acquisto |
| Sanatoria urbanistica | Se la perizia segnala difformità sanabili. Da poche centinaia a diverse migliaia |
| Ripristino | Se le difformità non sono sanabili. Da poche migliaia di euro a cifre molto alte, secondo cosa va rimesso a posto |
| Lavori di ristrutturazione | Da valutare in visita, con un tecnico se l'importo è determinante |
| Adeguamento impianti | Frequente, e quasi sempre assente dai conti di chi improvvisa |
| Procura notarile | Solo se deleghi la partecipazione |
| Affrancazione o riscatto | Solo in edilizia convenzionata. Può essere molto rilevante |
Nota
La cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti è ordinata dal decreto di trasferimento. A chi ne restino a carico le spese è però cosa che l'ordinanza può regolare in modi diversi: è una delle voci da verificare sull'avviso, perché non è la stessa in tutte le procedure.
La formula
prezzo offerto + imposte (registro + 100 € fra ipotecaria e catastale) + compenso del delegato a tuo carico + registrazione e trascrizione del decreto + spese condominiali arretrate + lavori deliberati + sanatorie o ripristini + lavori e adeguamento impianti = quanto ti costa davvero
Questo è il numero da confrontare con il valore di mercato, e questo è il numero che non devi superare durante la gara. Non il prezzo di aggiudicazione: il totale.
Come ordine di grandezza, su un acquisto residenziale ordinario con agevolazione prima casa e senza abusi né arretrati, le voci diverse dal prezzo si collocano intorno a qualche punto percentuale del prezzo stesso. Senza agevolazione la componente fiscale cresce sensibilmente, perché il registro passa dal 2% al 9%. Sono ordini di grandezza per orientarsi: la cifra vera si ottiene sommando le righe qui sopra per quel lotto.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.