La data da segnare, oggi
Il termine decorre dall'aggiudicazione, non dal verbale
Il verbale di aggiudicazione arriva dieci o quindici giorni dopo. Chi conta i centoventi giorni da quella data si ritrova con due settimane in meno di quelle che crede di avere, e le scopre mancanti alla fine, quando non c'è più modo di recuperarle. Segna in calendario il giorno dell'aggiudicazione e conta da lì.
Il termine è quello che tu hai indicato nell'offerta, entro il massimo fissato dal giudice. È perentorio e improrogabile, e la giurisprudenza lo applica con rigore: non contare su una proroga.
Il verbale di aggiudicazione
Il delegato redige il verbale nei giorni successivi alla gara. Attesta che la vendita è avvenuta, quante offerte sono pervenute, come si è svolta la gara, chi è l'aggiudicatario e a quale prezzo.
Serve a due cose: è il documento che certifica la tua aggiudicazione, ed è ciò che la banca aspetta per avviare la pratica di mutuo. Chiedilo via PEC appena possibile invece di aspettare che venga trasmesso: ogni giorno guadagnato qui è un giorno guadagnato alla fine.
Come si paga
I versamenti sono tipicamente due, e vanno entrambi effettuati entro il termine.
Il saldo del prezzo
Il prezzo di aggiudicazione meno la cauzione già versata, alle coordinate indicate dalla procedura.
Il fondo spese
Un importo destinato a coprire imposte, compenso del delegato e formalità di trascrizione e voltura. Spesso è chiesto in via forfettaria, e l'eccedenza viene restituita dopo il decreto; in altre procedure il delegato quantifica le spese effettive.
- Chiedi al delegato la quantificazione esatta e le modalità di versamento, con anticipo: è una domanda che merita una risposta scritta
- Verifica se, per via del creditore fondiario, una parte del prezzo va versata direttamente alla banca
- Se hai i requisiti prima casa, comunicalo nei modi che il delegato indica, affinché il decreto ne dia atto
- Trasmetti le contabili al delegato via PEC appena effettuati i bonifici
Cosa succede se non paghi in tempo
Il giudice dichiara la decadenza, la cauzione è persa a titolo di sanzione, e il bene viene rimesso in vendita. E c'è una conseguenza ulteriore che conviene conoscere prima: se la nuova vendita, sommata alla cauzione incamerata, realizza meno della precedente, l'aggiudicatario inadempiente risponde della differenza (art. 587 c.p.c.). L'esposizione non si ferma alla cauzione.
Se l'immobile è occupato, l'istanza va fatta ora
Se l'immobile non è libero, la richiesta di liberazione va presentata contestualmente al versamento del saldo, non dopo aver ricevuto il decreto. È il tema del capitolo undici, ma il momento in cui agire è questo, ed è la ragione per cui lo ripetiamo qui.
Il decreto di trasferimento
Versato il saldo, il giudice emette il decreto di trasferimento. È il provvedimento che ti rende proprietario, e produce tre effetti.
- Trasferisce la proprietà dal debitore a te
- Ordina la cancellazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni dei pignoramenti
- Sostituisce l'atto notarile: non c'è rogito, e non c'è una parcella notarile per l'acquisto
Cosa dice la norma
Art. 586 c.p.c.: il decreto cancella ipoteche e pignoramenti; non cancella servitù, usufrutti costituiti a favore di terzi, oneri reali e vincoli, che sopravvivono e che vanno cercati nella perizia prima di offrire.
I tempi variano molto da tribunale a tribunale, da qualche settimana a diversi mesi. È il punto della procedura su cui le stime generiche valgono meno: la domanda va fatta al delegato, per quella procedura.
Cosa fare dopo il decreto
Nei mesi successivi
- Volturare le utenze: luce, gas, acqua. Se sono state cessate, serve un nuovo allacciamento, che ha tempi e costi propri
- Trasferire la residenza entro diciotto mesi, se hai chiesto l'agevolazione prima casa. È una condizione, non un adempimento facoltativo
- Presentare la sanatoria entro centoventi giorni dal decreto, se la perizia segnalava difformità sanabili
- Verificare l'aggiornamento catastale e che i dati risultino intestati a te
- Conservare il decreto: è il tuo titolo di proprietà, e servirà quando venderai
I centoventi giorni della sanatoria
È un termine che si dimentica facilmente, perché arriva in un momento in cui la parte difficile sembra finita. Lasciar decadere la possibilità di sanare significa restare proprietario di un immobile con un abuso non regolarizzato, con le conseguenze che si manifestano quando proverai a rivenderlo.
Sui lavori di ristrutturazione si applicano le ordinarie detrazioni fiscali, alle stesse condizioni degli immobili acquistati sul mercato libero. Le aliquote sono cambiate di recente e continueranno a cambiare: verifica quelle in vigore nell'anno in cui sostieni la spesa, invece di fidarti di una percentuale letta in una guida, inclusa questa.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.