Il punto di partenza è un silenzio
54,9%
degli annunci non dichiara chi occupa l'immobile
È il dato più significativo che abbiamo misurato sul catalogo, ed è il motivo per cui questo capitolo esiste. Lo stato di occupazione è il fatto che più di ogni altro determina cosa significa comprare un immobile: se ci entri in due mesi o in dieci, se erediti un inquilino, se devi avviare una procedura. E sull'annuncio, molto spesso, non c'è.
| Stato dichiarato | Quota |
|---|---|
| Nessuna indicazione | 54,9% |
| Libero | 21,3% |
| Occupato dal debitore | 19,5% |
| Occupato senza titolo | 3,2% |
| Accertamento in corso | 1,4% |
Il silenzio dell'annuncio non significa che l'informazione non esista: nella grande maggioranza dei casi è scritta nella perizia, che è allegata e che nessuno apre quando sta scorrendo cinquanta lotti. E dove nemmeno la perizia è conclusiva, il custode lo sa: è la persona che ci è entrata più di recente.
I quattro casi
Immobile libero
La situazione più semplice. Dopo il decreto di trasferimento il custode o il delegato ti indicano come ritirare le chiavi. Vale la pena comunque verificare in visita che «libero» corrisponda alla realtà attuale, soprattutto se la perizia ha qualche anno.
Occupato dal debitore che collabora
Succede spesso. Il debitore sa da tempo che dovrà uscire; il custode lo contatta, si concorda una data, l'immobile viene rilasciato. Per molti debitori la conclusione della procedura è la fine di un periodo lungo e faticoso, e non c'è alcun conflitto da gestire.
Occupato dal debitore che non collabora
Il custode intima il rilascio e, se non viene rispettato, procede all'attuazione dell'ordine di liberazione. È una procedura amministrata dalla procedura stessa, non un contenzioso che devi promuovere tu, e arriva a conclusione. Costa tempo, e il tempo va messo nel conto prima di offrire, non dopo.
Occupato da terzi con contratto
Il caso che richiede più attenzione, perché è l'unico in cui l'esito può essere che non liberi affatto.
La locazione: opponibile o no
Cosa dice la norma
Art. 2923 c.c.: la locazione è opponibile all'aggiudicatario se ha data certa anteriore al pignoramento. Il confronto è fra due date, entrambe reperibili: la registrazione del contratto e la trascrizione del pignoramento, che la perizia riporta.
| Contratto opponibile | Contratto non opponibile | |
|---|---|---|
| Quando | Data certa anteriore al pignoramento | Data successiva, o priva di data certa |
| Cosa comporta | Sei tenuto a rispettarlo fino alla scadenza | Puoi chiedere la liberazione |
| Il canone | Lo incassi tu, dal decreto in avanti | — |
| Quando puoi usare l'immobile | Alla scadenza del contratto | Al termine della liberazione |
Un contratto opponibile non è necessariamente un male: se compri per investimento, un immobile già a reddito con un inquilino in regola è un vantaggio. È un male se compri per abitarci e lo scopri dopo, ed è la ragione per cui questa verifica va fatta prima di offrire, non dopo aver vinto.
Nota
Anche un contratto opponibile ha dei limiti. Non ti è opponibile se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni (art. 2923, terzo comma, c.c.); e un comodato, cioè una concessione gratuita, non è mai opponibile. Sono valutazioni tecniche da fare su quel contratto, con un professionista, quando l'importo in gioco lo giustifica.
Come funziona la liberazione
La riforma del processo civile ha semplificato questo passaggio in modo sostanziale. Oggi, per le procedure avviate dopo il 28 febbraio 2023, l'ordine di liberazione è attuato dal custode (art. 560 c.p.c.), secondo le direttive del giudice e senza le forme dell'esecuzione per rilascio ordinaria, quindi senza ufficiale giudiziario, senza atto di precetto, senza i tempi di uno sfratto.
Per le procedure più vecchie serve la tua istanza
Per le procedure che erano già pendenti a quella data, l'attuazione dell'ordine di liberazione a cura della procedura richiede una richiesta dell'aggiudicatario. Va presentata contestualmente al versamento del saldo. Presentarla tardi può significare doversi muovere per conto proprio, con tempi e costi molto diversi. Non è una formalità: è la differenza fra una liberazione amministrata e un problema tuo.
Il custode intima il rilascio
Con un termine per lasciare l'immobile spontaneamente.
Se non basta, si procede all'attuazione
Il giudice può autorizzare il custode a farsi assistere dalla forza pubblica e a nominare ausiliari.
Consegna
L'immobile viene liberato e ti viene consegnato.
Tempi, e i mobili di chi se ne va
I tempi dipendono dalla collaborazione dell'occupante e dal carico del tribunale, e variano abbastanza da rendere ingannevole qualsiasi cifra secca. L'ordine di grandezza è di mesi: pochi nei casi collaborativi, parecchi nei casi difficili.
Una voce che si dimentica facilmente: i mobili lasciati dall'occupante. Se non vengono portati via si applicano le regole sui beni abbandonati e il custode ne dispone lo smaltimento, ma è un passaggio che allunga i tempi e che a volte comporta un costo. Se stai pianificando una ristrutturazione con un cronoprogramma, tienine conto.
Come si tiene conto dell'occupazione, in pratica
Non trattandola come un rischio da evitare, ma come una voce da prezzare: se l'immobile sarà disponibile fra otto mesi, per otto mesi paghi il mutuo o l'affitto senza usarlo. Quella cifra è calcolabile, e va sottratta da quanto sei disposto a offrire. È così che un immobile occupato diventa un buon acquisto invece di una sorpresa.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.