Le cinque figure
Un errore comune di chi si affaccia per la prima volta è scrivere alla persona sbagliata e concludere che «non rispondono». Rispondono, ma ciascuno solo di ciò che gli compete.
| Figura | Di cosa si occupa | Quando la contatti |
|---|---|---|
| Giudice dell'esecuzione | Dirige la procedura, fissa le condizioni di vendita, firma il decreto di trasferimento | Mai direttamente. Le istanze passano da un avvocato |
| Professionista delegato | Conduce materialmente la vendita: avviso, buste, gara, verbale, conteggio delle spese, decreto | Per gli allegati mancanti, i conteggi, il saldo, il verbale |
| Custode giudiziario | Vigila sull'immobile, organizza le visite, esegue la liberazione dopo la vendita | Per visitare l'immobile e per capire com'è la situazione reale |
| Esperto stimatore | Ha ispezionato l'immobile e redatto la perizia con la stima del valore | Mai direttamente. Le sue conclusioni sono nella perizia |
| Amministratore di condominio | Conosce gli arretrati reali e i lavori deliberati | Prima di offrire, per verificare le spese che erediteresti |
Nessuno di loro è il tuo consulente
Il custode ti dirà se l'immobile è occupato; non ti dirà se conviene. Il delegato ti dirà quanto devi versare; non ti dirà se il prezzo è giusto. Sono ausiliari del giudice, tenuti all'imparzialità verso tutti gli offerenti, che è esattamente ciò che rende affidabile quello che ti dicono.
Le prime quattro figure sono interne alla procedura, che fa capo a un tribunale. Per le città più cercate trovi i tribunali città per città, con quanti lotti ciascuno ha in vendita nella provincia.
Il professionista delegato
È un notaio, un avvocato o un commercialista a cui il giudice ha delegato le operazioni di vendita (art. 591-bis c.p.c.). È la persona che redige l'avviso, riceve e apre le offerte, conduce la gara, redige il verbale di aggiudicazione, calcola le spese e predispone il decreto per la firma del giudice.
È anche il tuo interlocutore per una cosa che molti non sanno di poter chiedere: gli allegati della perizia. Planimetrie, documentazione fotografica, visure, titoli edilizi e, se l'immobile è in edilizia convenzionata, il testo della Convenzione. Spesso online viene pubblicata la sola relazione, e gli allegati sono la parte in cui si capisce se una difformità è un dettaglio o un problema.
Una parte del suo compenso è a tuo carico se ti aggiudichi l'immobile. È una spesa certa, prevedibile e non trattabile, e la quantifichiamo nel capitolo sui costi.
Il custode, e la visita
Il custode è la persona che ha visto l'immobile più di recente. Ha tre compiti: custodire il bene, organizzare le visite di chi è interessato, e dopo la vendita occuparsi della liberazione.
Come si prenota la visita
La richiesta si fa dal Portale delle Vendite Pubbliche, dalla scheda del lotto, con un modulo apposito. Non è una formalità burocratica sostituibile con una telefonata: la legge (art. 560 c.p.c.) prevede quel canale e prevede anche che la richiesta non sia comunicata a nessuno tranne che al custode. La riservatezza riguarda la richiesta, però, non la visita: molti custodi raccolgono gli interessati nello stesso giorno o nella stessa fascia oraria, e chi abita l'immobile è spesso in casa. Metti in conto di incontrare altri offerenti e il proprietario.
Trova il lotto sul portale e apri la richiesta di visita
Il modulo è nella scheda della vendita. Servono i tuoi dati e un recapito.
Il custode ti contatta e fissa l'appuntamento
La norma indica quindici giorni dalla richiesta. Muoviti appena il lotto ti interessa, non appena hai deciso di offrire.
Vai con la perizia stampata
La visita serve a confrontare ciò che vedi con ciò che il perito ha scritto. Senza il documento in mano stai solo guardando delle stanze.
I quindici giorni non sono perentori
La norma li indica, ma non prevede alcuna sanzione se non vengono rispettati. Un custode che gestisce decine di procedure può metterci di più, e la data d'asta non si sposta per questo. Chiedere la visita con largo anticipo non è prudenza: è l'unico modo di essere certi di farla in tempo.
Cosa chiedergli, mentre sei lì
- Se l'immobile è nelle condizioni descritte in perizia, e cosa è cambiato da allora
- Chi ci vive oggi e a che titolo: non sempre coincide con quanto pubblicato nell'annuncio
- Se il debitore sta collaborando, o se ci sono state difficoltà di accesso
- Quante altre richieste di visita ha ricevuto, se è disposto a dirtelo: è l'unico indicatore di concorrenza disponibile prima della gara
- Se ci sono stati tentativi di vendita precedenti e come sono andati
Una visita affollata non è un prezzo
Se alla visita trovi dieci persone, hai visto la concorrenza con i tuoi occhi, ed è un'informazione vera. Ma chi visita non è chi offre: molti guardano, fanno i conti e non depositano. Usala per aspettarti una gara, non per alzare il tuo tetto. Il numero massimo lo decidi prima, sui costi, e non cambia perché la stanza era piena.
L'esperto stimatore
Un geometra, un architetto o un ingegnere nominato dal giudice. Ha ispezionato l'immobile, lo ha misurato, fotografato, ne ha verificato la conformità urbanistica e catastale e ne ha stimato il valore. Non lavora per il creditore né per il debitore.
Non va contattato: il suo contributo alla tua decisione è interamente dentro la perizia, ed è il documento più importante che leggerai. A come leggerla è dedicato il capitolo più lungo di questa guida.
L'amministratore di condominio
È l'unica figura esterna alla procedura in questo elenco, e va sentita comunque. La perizia riporta gli arretrati condominiali alla data in cui è stata redatta, che può essere di anni prima; l'amministratore sa quanto è maturato da allora e, cosa che sfugge spesso, se sono stati deliberati lavori straordinari.
La distinzione fra ciò che pagherai tu e ciò che resta al debitore è tecnica e la trattiamo nel capitolo sui costi. Qui basti dire che la telefonata all'amministratore costa niente e può farti scoprire una cifra importante che nessun documento della procedura menziona.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.