Che cos'è, in una frase
Un'asta giudiziaria è una vendita forzata: un creditore non è stato pagato, ha ottenuto dal giudice il diritto di soddisfarsi su un bene del debitore, e quel bene viene venduto sotto il controllo del tribunale. Il ricavato non va al proprietario, va ai creditori secondo un ordine che la legge stabilisce.
Per chi compra, questa premessa ha tre conseguenze pratiche che valgono per ogni singolo lotto e che conviene fissare subito, perché ricorrono in ogni capitolo di questa guida.
Nessuno ti garantisce niente
Non esiste garanzia per vizi. Il venditore è una procedura, non una persona che risponde di ciò che ti ha venduto: se scopri un problema dopo, è tuo. In cambio ricevi qualcosa che sul mercato libero non esiste: una perizia tecnica giurata, redatta da un professionista nominato dal giudice, che quel problema quasi sempre lo descrive.
Il prezzo lo fissa il giudice, non il mercato
Il prezzo base viene stabilito sulla perizia. Non è il valore di mercato dell'immobile e non è una trattativa: è il punto da cui parte la vendita, e può scendere, fino a un quarto, a ogni tentativo andato deserto.
Non c'è rogito e non c'è agenzia
La proprietà si trasferisce con un provvedimento del giudice, il decreto di trasferimento, che sostituisce l'atto notarile. Nessun mediatore ha un ruolo obbligatorio nella procedura.
74.625
unità immobiliari sono andate all'asta in Italia nel 2025
Da dove nasce un'asta
Nella grande maggioranza dei casi il percorso è questo: qualcuno smette di pagare un debito garantito da un immobile (quasi sempre un mutuo), e il creditore, dopo aver tentato la via bonaria, notifica un atto di precetto e poi iscrive un pignoramento sull'immobile.
Il pignoramento è il momento in cui l'immobile si «blocca»: viene trascritto nei registri immobiliari e da lì in avanti il proprietario non può più venderlo, donarlo o ipotecarlo in modo efficace verso i creditori. Da quella trascrizione dipendono cose che conteranno moltissimo più avanti: se un contratto di affitto ti sarà opponibile, per esempio, si decide confrontando la sua data con questa.
Il mutuo non pagato non è però l'unica origine possibile. Un'esecuzione immobiliare può nascere anche da debiti fiscali, da spese condominiali non versate per cui il condominio ha ottenuto un decreto ingiuntivo, da cambiali non onorate, o da un qualsiasi credito accertato giudizialmente.
Dopo il pignoramento il giudice dell'esecuzione nomina un esperto stimatore che redige la perizia, e un custode che si occupa dell'immobile. Poi delega a un professionista le operazioni di vendita, fissa le condizioni con un'ordinanza, e la vendita viene pubblicata. Fra il primo mancato pagamento e la prima asta passano tipicamente anni, non mesi.
Perché il tempo gioca a favore di chi compra
Ogni tentativo di vendita andato deserto consente al giudice di abbassare il prezzo base. Ma lo stesso tempo che abbassa il prezzo invecchia la perizia: la fotografia dell'immobile su cui stai decidendo può essere di tre o quattro anni fa. È lo scambio centrale di questo mercato, e ci torniamo nel capitolo sui ribassi.
La vendita senza incanto è la regola
L'immagine dell'asta con il banditore e le offerte gridate in aula, la vendita con incanto, è ormai un'eccezione. Il giudice può disporla solo se ritiene che sia il modo di ricavare un prezzo superiore, e nella pratica quasi tutte le vendite si svolgono senza incanto.
La differenza che conta per chi partecipa è una sola, ed è grossa: nella vendita senza incanto l'aggiudicazione è definitiva. Chiusa la gara, non sono ammesse offerte in aumento da parte di chi è arrivato dopo. Chi ha vinto ha vinto. Nella vecchia vendita con incanto, invece, l'aggiudicazione era provvisoria e restava esposta per un periodo a offerte migliorative.
Cosa dice la norma
Le offerte d'acquisto, la cauzione e i termini sono disciplinati dall'art. 571 c.p.c.; lo svolgimento della vendita senza incanto dagli artt. 570-575 c.p.c.
Le tre modalità telematiche
La vendita telematica è la modalità ordinaria: si partecipa online, tramite un gestore autorizzato dal Ministero della Giustizia. Se il giudice vuole una vendita non telematica deve motivarlo espressamente, e succede: una parte delle vendite si svolge ancora solo in presenza, davanti al professionista delegato. La modalità concreta però non è sempre la stessa, e cambia molto il tipo di preparazione che serve.
| Asincrona | Sincrona | Sincrona mista | |
|---|---|---|---|
| Durata della gara | Giorni | Ore, in un'unica sessione | Ore, in un'unica sessione |
| Dove si sta | Ovunque, ci si collega quando si vuole | Collegati per tutta la sessione | Online oppure davanti al delegato |
| Tempo per decidere un rilancio | Ore | Minuti | Minuti |
| Adatta a chi è alla prima asta | Sì | Meno | Meno |
Asincrona
La più diffusa. La gara resta aperta per più giorni e i rilanci si possono fare in qualsiasi momento: non serve stare davanti allo schermo, basta controllare. Ha un meccanismo che va conosciuto prima, non scoperto durante: il prolungamento automatico. Un rilancio che arriva vicino alla chiusura sposta in avanti la chiusura stessa, e può farlo molte volte di seguito. Ne parliamo per esteso nel capitolo sulla gara.
Sincrona
Tutto si svolge in un'unica sessione di poche ore. Le buste vengono aperte a un orario prestabilito e, se c'è più di un'offerta valida, i rilanci si susseguono in tempo reale. Premia chi è preparato e ha già deciso il proprio limite; penalizza chi improvvisa.
Sincrona mista
Come la sincrona, ma alcuni partecipanti sono fisicamente presenti davanti al professionista delegato e altri sono collegati. Il delegato inserisce nel portale i rilanci di chi è in sala.
Attenzione
La modalità è scritta nell'avviso di vendita, nella sezione sulle modalità di presentazione delle offerte e di svolgimento della gara. Leggila prima di preparare l'offerta, non il giorno dell'asta: se il formato è sincrono e non puoi essere collegato per tutta la sessione, devi organizzarti diversamente.
La vendita diretta, che riguarda il debitore
La riforma Cartabia ha introdotto la possibilità, per il debitore, di chiedere al giudice di vendere lui stesso l'immobile a un acquirente che ha trovato, a un prezzo non inferiore al valore stimato in perizia. La richiesta va presentata prima che sia disposta la vendita, accompagnata da un'offerta e da una cauzione.
Per chi cerca casa all'asta questo istituto non è un'occasione: è un motivo per cui un lotto che stavi seguendo può sparire senza essere mai andato all'asta. Non è frequente (il debitore che riesce a organizzare una vendita in proprio è per definizione un debitore in condizioni migliori della media), ma succede, e spiega perché una procedura monitorata per mesi a volte si chiude senza una gara.
Cosa dice la norma
Artt. 568-bis e 569-bis c.p.c., introdotti dal d.lgs. 149/2022. L'acquirente versa il saldo entro novanta giorni, a pena di decadenza, e il giudice emette il decreto di trasferimento.
Quanto dura, dall'annuncio alle chiavi
Dipende quasi interamente da due variabili: se serve un mutuo, e se l'immobile è occupato. Con entrambe le risposte favorevoli si tratta di mesi; con entrambe sfavorevoli si può arrivare oltre l'anno.
| Fase | Tempo tipico |
|---|---|
| Dalla pubblicazione dell'avviso alla data d'asta | Almeno 45 giorni, per gli immobili sopra i 25.000 € (art. 490 c.p.c.) |
| Dall'aggiudicazione al verbale | 10-15 giorni |
| Termine per pagare il saldo | Fino a 120 giorni, deciso dal giudice |
| Dal saldo al decreto di trasferimento | Da poche settimane a diversi mesi |
| Liberazione, se l'immobile è occupato | Mesi, con ampia variabilità |
Nota
I tempi del decreto e della liberazione variano molto da tribunale a tribunale, e questa guida non pubblica una stima per ciascuno perché non abbiamo modo di misurarla: la data del decreto non è un dato pubblicato. Chiederlo al professionista delegato, per quella specifica procedura, è l'unico modo di avere una risposta attendibile.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.