Il rischio non è l'asta
Comprare all'asta con la preparazione giusta è, per certi aspetti, meno rischioso che comprare sul mercato libero, e vale la pena dire perché prima di elencare i pericoli.
- Ricevi una perizia tecnica giurata redatta da un professionista imparziale, che descrive i difetti dell'immobile. Nessun venditore privato te la consegna
- Ipoteche e pignoramenti vengono cancellati dal decreto: non erediti i debiti del precedente proprietario
- Il prezzo è pubblico e la procedura è documentata: non c'è una trattativa in cui la controparte sa più di te
- L'intera operazione si svolge sotto il controllo di un giudice
Il rischio, in questo mercato, è concentrato quasi interamente in una cosa sola: partecipare senza aver letto. Quel che segue è l'elenco di cosa succede quando non si legge.
I rischi, e la verifica che li previene
| Rischio | Conseguenza | Cosa lo previene |
|---|---|---|
| L'immobile non è come sembrava | Lavori non previsti | La visita, con la perizia in mano e un tecnico se serve |
| Abuso edilizio non sanabile | Costo di ripristino, o immobile invendibile | La sezione urbanistica della perizia, letta parola per parola |
| Perizia vecchia | Descrive un immobile che non esiste più | Cercare la data del sopralluogo. Sopra i due anni, la visita è necessaria |
| Offerta esclusa per vizio formale | Si perde l'asta | Ricontrollare cauzione, termini, firma e dati anagrafici |
| Mutuo che non arriva in tempo | Cauzione persa, più l'eventuale differenza di prezzo | Pre-delibera prima di offrire, termine massimo nell'offerta |
| Immobile occupato | Mesi prima di poterlo usare | Perizia e custode, e prezzare il tempo di attesa |
| Locazione opponibile | Non puoi usare l'immobile fino a scadenza | Confrontare la data del contratto con quella del pignoramento |
| Arretrati condominiali e lavori deliberati | Migliaia di euro non previsti | Una telefonata all'amministratore |
| Stai comprando una quota, non un immobile | Comproprietà con estranei | Leggere diritto e quota nelle prime pagine della perizia |
| Vincoli di Convenzione | Limiti al prezzo di rivendita | Chiedere al delegato il testo della Convenzione |
| Sequestro o confisca | Nel caso peggiore, perdita di immobile e denaro | Consulenza legale, senza eccezioni |
I dieci errori più comuni
- Non visitare l'immobile. La perizia descrive com'era il giorno del sopralluogo, che può essere di anni fa
- Leggere la perizia in fretta, saltando la sezione urbanistica perché è tecnica. È quella cara
- Contare su un mutuo non pre-deliberato. È il modo più concreto di perdere la cauzione
- Indicare un termine di saldo inferiore al massimo. Sono giorni regalati, e sono i giorni che mancheranno
- Contare i giorni dal verbale invece che dall'aggiudicazione. Due settimane che spariscono
- Calcolare la cauzione sul prezzo base invece che sul prezzo offerto, o ignorare che l'avviso ne chiede una più alta
- Dimenticare le spese condominiali, e in particolare i lavori straordinari già deliberati
- Superare il budget durante la gara. L'adrenalina è reale e il rilancio è irrevocabile
- Non chiedere la liberazione contestualmente al saldo, quando serve
- Confondere il prezzo con il costo. Il prezzo di aggiudicazione non è quanto ti costa l'immobile
Nota
Otto di questi dieci si evitano leggendo due documenti (la perizia e l'avviso) e facendo due telefonate, al custode e all'amministratore. Gli altri due si evitano scrivendo un numero su un foglio prima che cominci la gara e rispettandolo.
La regola generale
Ogni rischio elencato in questo capitolo è identificabile prima di presentare l'offerta, con documenti che sono pubblici o che si possono chiedere. Nessuno di essi è una sorpresa che il sistema riservi a chi partecipa: sono tutti scritti da qualche parte.
L'offerta è irrevocabile, e questo è il fatto che organizza tutto il resto. Ogni verifica fatta prima costa un'ora; la stessa verifica fatta dopo non serve più a niente.
Guida informativa, non consulenza legale. Norme e aliquote sono quelle in vigore al . Riferimenti normativi. Le aste giudiziarie in corso, città per città.